9月14日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年8月全國(guó)新房及二手房?jī)r(jià)整體有所上漲。值得關(guān)注的是，與一、三線城市房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)擴(kuò)大的趨勢(shì)不同，隨著中央及地方頻繁印發(fā)收緊政策，二線城市二手房?jī)r(jià)的環(huán)比漲幅卻出現(xiàn)了“逆行”信號(hào)。分析機(jī)構(gòu)認(rèn)為，隨著“金九銀十”銷售季到來(lái)，年內(nèi)樓市調(diào)控頻度仍將保持頻繁，且在房企融資“三條紅線”全面落地前，企業(yè)以價(jià)換量概率依舊較大。

一線城市房?jī)r(jià)齊升

8月全國(guó)新房、二手房?jī)r(jià)格總體穩(wěn)中有漲。其中，4個(gè)一線城市價(jià)格表現(xiàn)格外搶眼，新房、二手房環(huán)比漲幅較7月均有所擴(kuò)大。

數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)初步測(cè)算，8月4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.6%、0.6%、0.9%和0.5%;二手房?jī)r(jià)環(huán)比上漲1%，漲幅比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.7%、0.8%、1.7%和1.1%。

“一線城市今年以來(lái)調(diào)控政策并不多，調(diào)控重點(diǎn)聚焦的還是二線城市。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，一線城市年內(nèi)交易是相對(duì)旺盛的。上海部分地區(qū)還是出現(xiàn)搶房的現(xiàn)象，潛在的市場(chǎng)需求量是比較足的;同時(shí)，預(yù)售證有所放松，許多高端項(xiàng)目入市，也會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)整體數(shù)據(jù)的上漲。不過(guò)深圳近來(lái)發(fā)布了限購(gòu)令，其房?jī)r(jià)漲幅還是有所回落。同時(shí)，從惠州、廣州等城市房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)可看出，限購(gòu)令對(duì)深圳本地還是產(chǎn)生了約束效力。

8月，惠州新房以1.9%的環(huán)比漲幅成為此次新房?jī)r(jià)格上漲最快的城市。嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此分析指出，這或與深圳近期調(diào)控有關(guān)。7月15日，深圳市住房建設(shè)局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，這也被稱為深圳“史上最嚴(yán)限購(gòu)令”。

“隨著深圳房?jī)r(jià)的高企和調(diào)控的升級(jí)，不排除有部分購(gòu)房需求正進(jìn)入到惠州市場(chǎng)。尤其是惠州本身房?jī)r(jià)相對(duì)便宜，深圳購(gòu)房需求外溢后，自然會(huì)帶動(dòng)惠州的房?jī)r(jià)上漲。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

二線城市二手房?jī)r(jià)漲幅收窄

據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月二、三線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅分別為0.6%和1%，擴(kuò)大0.1個(gè)和0.2個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，正當(dāng)35個(gè)三線城市的新房、二手房?jī)r(jià)與一線城市齊頭并進(jìn)時(shí)，二線城市二手房?jī)r(jià)格則出現(xiàn)了“逆行”：與35個(gè)三線城市二手房?jī)r(jià)環(huán)比漲0.6%，較7月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)不同，當(dāng)月二線城市二手房?jī)r(jià)環(huán)比漲0.4%，漲幅較7月回落了0.1個(gè)百分點(diǎn)。

“此前部分城市二手房上漲過(guò)快，和新房搶房、各類學(xué)區(qū)政策等因素有關(guān)，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)確實(shí)有恐慌性交易的跡象，易使二手房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。而當(dāng)前市場(chǎng)預(yù)期略平穩(wěn)，房?jī)r(jià)也回歸平穩(wěn);同時(shí)，各地也對(duì)于二手房的管控趨嚴(yán)，尤其是對(duì)于中介機(jī)構(gòu)等管控趨嚴(yán)，這也約束了房?jī)r(jià)漲幅擴(kuò)大。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

時(shí)至下半年，樓市調(diào)控一改此前寬松有余的步調(diào)，逐步進(jìn)入降溫通道。7月2日，杭州樓市調(diào)控升級(jí)進(jìn)一步加速了全國(guó)房地產(chǎn)政策渠道收緊的局面。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，7月2日至今，發(fā)布樓市收緊政策的城市不下10城，其中包括杭州、寧波、深圳、南京、東莞、無(wú)錫、海口等，杭州和東莞曾兩度發(fā)布收緊調(diào)控政策，以遏制快速走熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，而深圳此次調(diào)控更被譽(yù)為“史上最嚴(yán)新政”。梳理前述城市的調(diào)控政策，南京、無(wú)錫、東莞等城市均針對(duì)離異夫妻發(fā)布購(gòu)房相關(guān)規(guī)定，嚴(yán)查借“假離婚”之名炒房現(xiàn)象。

政策頻放“緊箍咒”

按照往年房?jī)r(jià)漲跌規(guī)律，進(jìn)入9月，房?jī)r(jià)也開始進(jìn)入上行通道。但隨著政策層面頻放“緊箍咒”，房?jī)r(jià)漲勢(shì)明朗度有限。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控在8月單月累計(jì)次數(shù)達(dá)32次，前8月累計(jì)調(diào)控次數(shù)高達(dá)368次，與2019年基本持平。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，雖然政策力度不一，但均以收緊為主。不過(guò)，樓市調(diào)控政策基本以“穩(wěn)”為主，部分城市雖然出現(xiàn)刺激市場(chǎng)政策被收回的情況，但對(duì)市場(chǎng)的影響并沒有出現(xiàn)全面轉(zhuǎn)向，“金九銀十”之下市場(chǎng)將大概率繼續(xù)上行。

張大偉進(jìn)一步表示，預(yù)計(jì)后續(xù)至少有超30城會(huì)于近期發(fā)布不同力度的房地產(chǎn)收緊政策，這一趨勢(shì)已然出現(xiàn)。“政策的發(fā)力點(diǎn)，也開始從一城一策逐步轉(zhuǎn)向部委、監(jiān)管發(fā)力。”

例如，8月26日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在北京召開部分城市房地產(chǎn)工作會(huì)商會(huì)，分析了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，研究落實(shí)城市主體責(zé)任，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制有關(guān)工作。沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、成都、銀川、唐山、常州等城市政府及所在省(自治區(qū))相關(guān)部門負(fù)責(zé)人參加會(huì)商。

日前，銀行限制開發(fā)商融資的“三條紅線”出臺(tái)，計(jì)劃將于明年在全行業(yè)全面推行。“三條紅線”明確，“剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%”“凈負(fù)債率不得大于100%”“現(xiàn)金短債比小于1倍的房企不得融資”。

隨后，恒大率先在全國(guó)打響7折促銷的第一槍，這一措施也引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)于年內(nèi)房?jī)r(jià)走勢(shì)的再度審度。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄表示，預(yù)計(jì)在“金九銀十”期間，在“三條紅線”以及業(yè)績(jī)指標(biāo)的壓力下，不少房企或?qū)⑼ㄟ^(guò)以價(jià)換量的形式來(lái)快速回籠資金。

關(guān)鍵詞： 一線城市房?jī)r(jià) 金九銀十政策