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上海樓市的搖號(hào)打新，和臭豆腐有什么關(guān)系？

(資料圖片)

看似八竿子打不著的兩碼事，但至少也有類比——

臭豆腐，眾所周知屬于“聞著臭吃著香”，那么搖號(hào)打新呢？

在此大膽預(yù)測(cè)一下，很可能在未來(lái)走進(jìn)“聞著香吃不到”的趨勢(shì)。

一、“一二手倒掛”引發(fā)的打新潮

追溯打新潮的由來(lái)：因?yàn)橄迌r(jià)導(dǎo)致新房?jī)r(jià)格全面低于二手房，畢竟新房是管理層統(tǒng)一定價(jià)，而二手房是蕓蕓眾生的房東們定價(jià)，人性的共性是貪婪，所以一二手出現(xiàn)了全面倒掛。

又因?yàn)椤靶路勘扰f房（二手房）便宜”的現(xiàn)實(shí)之怪狀，用更低的價(jià)格可能買到更新的房子包括戶型更新、社區(qū)更新、管理更新，何樂(lè)而不為呢？

當(dāng)然，前提不僅是“打新還需積分硬”，人人都說(shuō)好的好項(xiàng)目不僅需要成為坊間所謂的社保巨子，一旦觸發(fā)搖號(hào)還需要一份足夠的運(yùn)氣。

打新潮，就是在因?yàn)樾姓槿胧袌?chǎng)導(dǎo)致巨大的利差空間之下，購(gòu)房者趨之若鶩：不僅是需要買房自住的剛需或改善，也自然激發(fā)了很大一部分“有房住”的套利者！

可以這么說(shuō)，因?yàn)橐欢值箳鞂?dǎo)致的打新，在房住不炒的大基調(diào)下，明目張膽地炒房。

另一方面，因?yàn)椤暗囟卧绞兄行?二手房定價(jià)的底氣越足”，直接導(dǎo)致了從外環(huán)到內(nèi)環(huán)，一二手倒掛的利差空間就越大：外環(huán)是3萬(wàn)對(duì)4萬(wàn)的倒掛，中環(huán)是8萬(wàn)對(duì)10萬(wàn)的倒掛，內(nèi)環(huán)可能就是15萬(wàn)對(duì)25萬(wàn)的倒掛，由此導(dǎo)致越有購(gòu)買力的越能參與到“更大倒掛”的盛宴中去，畢竟普通白領(lǐng)的收入和積蓄，連進(jìn)入這場(chǎng)盛宴的門檻都不具備。

從2016年開(kāi)始執(zhí)行新房限價(jià)以來(lái)，上海樓市的套利空間一直存在“買到就賺幾百萬(wàn)甚至更多”的局面，于是在巨大利益驅(qū)動(dòng)之下，假結(jié)婚假離婚眾籌打新等下有對(duì)策一直存在，甚至有人以“我有一張房票”即可作為打新群體中的資源籌碼。

二、房企都不想觸發(fā)搖號(hào)

比購(gòu)房者更專業(yè)更精明的房企，怎么會(huì)看不到這種調(diào)控手段里的巨大制度缺陷和利益縫隙？！

從2016年前，業(yè)內(nèi)不僅有“新房還需要營(yíng)銷策劃么”的自嘲和篤定，當(dāng)然也有人看到了其中可以參與的食利，茶水費(fèi)應(yīng)運(yùn)而生并在睜一只眼閉一只眼之下大行其道！

所謂茶水費(fèi)，就是因?yàn)橐欢值箳鞂?dǎo)致的新房售價(jià)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)（二手房），購(gòu)房者在拼社保拼積分拼搖號(hào)運(yùn)氣之下，只要有人放出“可以內(nèi)部買到”的消息，就算多出幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)，但還是能夠以低于市場(chǎng)價(jià)幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)拿到緊俏新房，購(gòu)房者是愿意的，就算這多付的幾十上百萬(wàn)沒(méi)有發(fā)票沒(méi)有收據(jù)沒(méi)有說(shuō)法，一切都在你情我愿中默契著！

但是購(gòu)房者會(huì)漸漸發(fā)現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題：以往激進(jìn)的開(kāi)發(fā)商動(dòng)輒以“開(kāi)盤即清盤”激進(jìn)并凡爾賽，而限價(jià)之后的房企，開(kāi)發(fā)商反而開(kāi)始通過(guò)各種方式怠慢購(gòu)房者，好像很不情愿賣光的意思，這恰恰就是利益驅(qū)使之下的人性暴露。

1、不愁賣的市場(chǎng)里，賣光了就沒(méi)有權(quán)力尋租的籌碼了，所以希望手里能剩一些房源；

2、因?yàn)橄胍粢恍┓吭矗瑹o(wú)奈購(gòu)房者太過(guò)踴躍，于是銷售員躲貓貓、半夜開(kāi)盤、售樓處玩失蹤等各種“讓購(gòu)房者買不到”的套路層出不窮，畢竟少賣掉一套就可以收一套茶水費(fèi)，一套幾十萬(wàn)參與其中上到總經(jīng)理下到銷售員甚至保安大叔都可以雨露均沾；

3、因?yàn)橄迌r(jià)設(shè)置了積分制和認(rèn)籌比，達(dá)到一定上限就需要進(jìn)行搖號(hào)，而搖號(hào)這個(gè)動(dòng)作在羨慕嫉妒恨中標(biāo)者的同時(shí)，其也被戴上了“5年限售”的緊箍咒——購(gòu)房者還活在沾沾自喜的階段，房企已經(jīng)意識(shí)到“不要觸發(fā)積分導(dǎo)致?lián)u號(hào)”的內(nèi)里乾坤：沒(méi)有5年限售，購(gòu)房者處置更靈活→因?yàn)樘幹酶`活，購(gòu)房者更愿意“付出代價(jià)”獲得。

所以，大家都明白了吧！

別去聽(tīng)信那些經(jīng)不住推敲的搪塞，什么“不想搖號(hào)是怕麻煩”，其實(shí)一旦搖號(hào)“茶水費(fèi)”就清淡很多，反之就可以坐地起價(jià)。

從2016限價(jià)至今，上海樓市的“房住不炒”大旗之下，都是心領(lǐng)神會(huì)的內(nèi)外勾結(jié)炒房。

原本因?yàn)橄迌r(jià)導(dǎo)致賣房不需要專業(yè)的營(yíng)銷總們，在度過(guò)了初期的飯碗驚恐之后，突然發(fā)現(xiàn)不需要專業(yè)并不會(huì)動(dòng)搖自己的飯碗，相反只要敢做和“識(shí)做”，他們的飯碗反而更加穩(wěn)固了，和領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系甚至不需要表忠心、邀功、加班作秀了，只要分錢快樂(lè)就眾樂(lè)樂(lè)。

三、今天的倒掛也可能只是紙面富貴

房企不愿意被搖號(hào)是因?yàn)橄奘劭赡苡绊懖杷M(fèi)，那么購(gòu)房者呢？

購(gòu)房者在2022年之前還活在“茶水費(fèi)心甘情愿”的大度，因?yàn)檫€活在“就算五年限售也只會(huì)越賺越多”的淡定，只是口罩特別是2022年的第二季口罩之后，【五年之后（房?jī)r(jià)）會(huì)怎樣】開(kāi)始逐步侵入幸運(yùn)者的思緒里。

2022年上海社會(huì)面放開(kāi)至今，上海樓市的兩個(gè)跡象開(kāi)始愈演愈烈：

1、新房呈現(xiàn)越往外（環(huán)）越賣不動(dòng)，限價(jià)之后就消失的渠道銷售重新開(kāi)啟；

2、二手房因?yàn)閽炫屏考ぴ觯ú糠謪^(qū)域）開(kāi)始出現(xiàn)了房東踩踏即競(jìng)相降價(jià)成交的逃跑路線。

上述兩個(gè)跡象也不是無(wú)跡可尋的：

一方面，因?yàn)槿ツ晟虾５纳鐣?huì)秩序開(kāi)開(kāi)關(guān)關(guān)，所以樓市甚至沒(méi)有一個(gè)完整的銷售季，出貨意愿強(qiáng)烈；另一方面，因?yàn)樨?cái)政匱乏所以2022年之后拍地節(jié)奏加快，導(dǎo)致今年上市量激增，供應(yīng)不斷放大之下，甚至出現(xiàn)了“客戶不夠了”這般上海樓市久違了的局面。

客戶為什么不夠了？

單從需求端來(lái)看問(wèn)題，跡象分好多種：要么是有錢人“潤(rùn)”了，特別是碧云古北陸家嘴這些豪宅扎堆的板塊；要么是剛需購(gòu)房者離滬了，雖然他們大概率最終還會(huì)回來(lái)，但宏觀經(jīng)濟(jì)下行導(dǎo)致的裁員減薪倒閉潮之下，“客戶不夠了”其實(shí)是——錢不夠了！

特別是從2022年底開(kāi)始因?yàn)閽炫屏考ぴ鰧?dǎo)致的二手房市場(chǎng)價(jià)格松動(dòng)，一二手倒掛的“冰山”正在融化，外環(huán)地區(qū)不僅啟動(dòng)渠道銷售引發(fā)銷售艱難，目前這種狀態(tài)正向市區(qū)挺近，“五年限售之后”的市區(qū)，一二手倒掛還在不在？

再不要用“時(shí)間換空間”的自欺欺人來(lái)禱告了：

1、祈禱所謂的史詩(shī)級(jí)救市止住頹勢(shì)；

2、祈禱宏觀經(jīng)濟(jì)止跌企穩(wěn)增加信心；

3、祈禱市場(chǎng)自救自愈重拾上漲周期；

4、祈禱大拆大建重啟拯救上海樓市。

祈禱是祈禱者的通行證，但周期是逆周期者的墓志銘。

不是“上海樓市結(jié)束了”而是“上海房?jī)r(jià)單邊上漲結(jié)束了”。

所以，今天明天甚至局部包括昨天，那些因?yàn)橐欢值箳於凑醋韵驳馁?gòu)房者和幸運(yùn)兒，需要擔(dān)心五年限售之后的解禁行情，“只是當(dāng)時(shí)已惘然”在五年未知面前，什么都可以發(fā)生，所以買到時(shí)、搖到時(shí)甚至“搞掂時(shí)”的聞著香，是不是“吃得到”還很難說(shuō)。

房地產(chǎn)的金融屬性、流動(dòng)性，都是需要高速發(fā)展的紙醉金迷來(lái)支撐泡沫。

房住不炒，可能是不許炒，也可能是炒不動(dòng)了！

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