來源：第一財經

調研數據顯示，截至5月全國保交樓項目交付比例已達34%，其中華南地區交付比例達56%，華東地區40%，較低的西南和華中地區分別為15%和16%。

【資料圖】

去年此時，全國多地爛尾樓業主發布“停貸聲明”，引發行業震動。此后728政治局會議明確政策基調，規模數千億的紓困資金入場，一場轟轟烈烈的“保交樓”行動開始推進。

一年過去，各地交付成績如何？一份業內調研數據顯示，截至5月全國保交樓項目交付比例已達34%，其中華南地區交付比例達56%，華東地區40%，較低的西南和華中地區分別為15%和16%。

有出險房企人士告訴第一財經，自政策加大力度保交樓以來，有可喜之處也有現實困難，一方面紓困資金推動了部分項目切實復工、交付，但那些“資不抵債”的項目，拿不出充足抵押物申請借款。“我們項目太多、情況太復雜，有的項目錢夠復工但不夠完工。”

業內人士建議，“保交樓”工作仍需政策加大推進，比如銀行端解決因支持“保交樓”放貸形成壞賬的問題；提供配套資金用于支持“保交樓”的銀行，允許適度突破“房地產貸款集中度”要求等。

爛尾樓仍是難啃的骨頭

房企停工、樓盤爛尾，背后往往關乎著不菲資金，現實中解決起來并不容易。

近日便有網友在人民領導留言板稱，自己購買了河南省平頂山市永基狀元府項目房源，但6號樓9號樓到現在都沒復工，且存在復工后又停工的情況。

對此，河南省平頂山市湛河區人民政府辦公室表示，上述項目2014年7月正式開工，后資金鏈斷裂，2017年停工。2019年多次與相關銀行協商，并簽訂債務和解協議、成立監管賬戶；當年7月，舉行復工儀式，項目陸續復工。2021年7月，項目3、5、7、8號樓交房。

好消息出現不久，又有“意外情況”發生了。2021年10月份，平頂山市農信辦、市郊農信聯社、新華農信聯社合并為平頂山鷹城農商銀行，開發商申請的按揭貸款，由于種種原因未批復，導致資金鏈斷裂，2、6、9號樓停工，目前開發商正在籌措資金，待資金到位后復工。

從開工至今，這個項目前后已歷時近十年，但仍是城市土地上待處理的“傷疤”。有購房者甚至2013年便已交付定金，十年過去后仍然無法入住。

以前，各地此類零散出現的爛尾樓問題不斷，但去年諸多規模房企陷入資金危機，導致旗下項目停工，引發了新的連鎖反應，“保交樓”成為行業最重要的話題之一。

今年年初，克而瑞發布了一份報告，對32個典型城市290個前期停工項目進行調研，顯示尚有126個項目（占比43%）處于停工狀態，保交樓的任務依舊“道阻且長”；16個項目間歇式、小范圍復工，二者累計占比接近50%。真正全面復工項目僅62個，占總量21%。

進入2023年，房企拼力“保交付”，不過整體進度仍較為緩慢。據百年建筑網組織全國各地1114個項目進行的保交樓進度調研，截至5月全國保交樓項目交付比例已達34%，較3月增加11%，各地區分化較為明顯，最高的華南地區達到56%，西南和華中則只有15%、16%。

從施工進度看，項目中處于裝飾裝修階段的占比最高，達到50.4%；第二部分是主體結構施工期，占比為33.7%；已封頂的占比達到12.9%，爛尾占比2.5%，占比最小的為土方及以前部分，僅為3%。

“政策大力支持保交樓一年來，可以說有看得見的成效，至少紓困資金在切實推動，也讓大家看到了實實在在的開工和交付。”鄭州一位本地房企人士稱，當地幾個此前典型、有代表性、知名且爛尾許久的項目，都在這半年里交付了，也算是有所進展。

集中資源“保交樓”，也成為當下房企的一致動作。據億翰智庫統計，頭部企業仍然是“保交樓”的主力，TOP5房企的交付套數均超過10萬套，占TOP50房企整體交付量的36.38%，TPO10房企的交付套數超過整體的一半，其中碧桂園交付套數27.8萬套。

此外，綠地集團上半年實現交付面積1123萬平方米，同比增長20%，交付總套數約10萬套。龍湖集團方面表示，上半年在全國37座城市的84個項目，共計交付約6.2萬套住宅，其中約20%項目提前一個月以上交付。融創方面表示，上半年交付房源11.7萬套。

沒有無差別救助

“停貸潮”出現后，監管對此給予充分重視，并出臺配套政策保交樓。

去年八月，住建部、財政部、央行等出臺專門措施，通過政策性銀行提供2000億規模的專項借款，由央行指導國家開發銀行、中國農業發展銀行在現有貸款額度中安排，中央財政將根據實際借款金額，對政策性銀行予以1%的貼息，期限不超過兩年，“封閉運行、專款專用”支持保交樓。

進入11月，2000億元保交樓貸款支持計劃出臺，央行推出規模約2000億元的無息再貸款，支持商業銀行推動化解未交樓個人住房貸款風險，保交樓整體資金池達到4000億元。

從實際情況看，專項借款有資金規模與申請難度的限制，并沒有無差別救助項目及企業。

華東某出險房企人士告訴記者，關于紓困資金想申報的都可以提交，相關部門會根據客情及項目情況來選擇，從申請到放款大約需要半年周期，雖然審批流程繁瑣，但也算是迅速了。

值得注意的是，上述人士表示，紓困資金“挑項目”，并沒有無差別救助。其中，最重要的門檻便是項目資產要大于負債，政府需要審計相關數據，合格可抵押后才可以；此外，優先審批當年交付的項目，區里指揮部也會成立專班，推動相關工作進展。

由此可見，“保交樓”在執行過程中存在優先級，即先支持貨值能夠覆蓋建設成本的項目。但在現實情況中，由于此前預售資金監管的缺失，大量項目的貨值已無法覆蓋后續的建設成本，這也導致真正受到專項資金支持的項目數量相對較少。

華中某出險房企內部人士還表示，房企申請專項借款需提供抵押物，并且不同城市對“抵押率”的設置不一樣，有的能做到七成，有的則只有五成。“抵押率”即貸款本金利息與抵押物估價之比，如果抵押率設置得越低，說明在同等抵押物的情況下，房企可貸到的資金越少。

因專項借款有門檻、僧多粥少，這一年該人士所在房企有項目因剩余貨值不足、沒有充足抵押物，難以達到審批要求；部分項目雖然拿到了專項資金，但只夠動工不夠完工。“因覆蓋項目有限，加上抵押率較低，不能跨城市或項目提供交叉擔保，部分項目難獲資金。”

“這一年不少項目有進展，后續我們在保交付上難處理的項目，大多是滯銷、重復抵押、交叉債權、和缺少剩余貨值的。”該房企人士表示，不過保交樓專項資金進場后是優先退出的，所以后續更難解決的主要是那些遠郊滯銷、以及尾貨不充裕的項目。

前述華東出險房企內部人士則稱，一般出問題的，大多是長銷售周期的項目，政策強監管后問題不是特別大。但還有很多因素影響復工，比如合作方躺平的項目，因資金付款問題，影響總包支付、工程進度。還有總包爆雷的情況，即使房企按期支付也面臨停工，最后不得不換總包。

還有哪些發力空間？

國盛證券在一份研報中稱，當前保交樓持續推進但進度稍慢，區域之間進展分化明顯。從目前已落實的保交樓資金看，后續總量資金仍需加碼，在地方、項目執行力度上也需加碼。

相較于專項借款，保交樓貸款支持計劃的資金投放主體為商業性銀行，為全新的、階段性政策。但在執行過程中，同樣存在金融機構參與意愿的問題，整體而言，該部分資金有待加速推進落地。

近日，建設銀行山東省分行成功投放首筆“保交樓”專項借款配套融資1億元，這是該省國有大行（不含青島）首筆“保交樓”專項借款配套融資落地。河南濮陽日前也公布，已開展兩批次“保交樓”專項借款工作，濮陽市銀行機構也向“保交樓”項目提供配套融資9.21億元。

住房城鄉建設部部長倪虹六月底會見中國銀行董事長葛海蛟時，肯定了中國銀行為“保交樓”提供商業銀行配套融資的積極態度及所做工作。同時提到，希望中國銀行能在“保交樓”配套融資層面進一步加大工作力度，為促進房地產市場平穩健康發展作出更多貢獻。

華安證券研報表示，未來或有更多政策出臺助力“保交樓”快速落地。首先，解決銀行因支持“保交樓”而放貸形成壞賬的問題，改進放貸機制，與其余壞賬進行區分；“三支箭”下增信發債等渠道變得暢通，但銀行作為最后一環節，因壞賬壓力使得民營房企獲取貸款難度變大。

其次，允許提供配套資金用于支持“保交樓”的銀行，適度突破“房地產貸款集中度”要求。在重點地區適當調整個人按揭首付比例和利率；加強對房企等相關利益方的監管，例如加強預售資金監管，對刻意躺平、挪用預售資金的的企業追究相關責任。

億翰智庫則認為，當前“保交樓”存在兩個問題，一個是市場化邏輯下支持資金滯后且不足，此外“保交樓”在執行過程中存在明顯的優先級，貨值無法覆蓋建設成本的項目得到支持的順序相對靠后。此外，當前出險企業面臨各種糾紛，和債權人的激烈博弈仍在進行，也影響保交樓的推進。

“債務糾紛和資金不足的問題互相纏繞，增加了保交樓難度。”億翰智庫認為，要解決保交樓的問題，可能首要任務是將樓盤從出險企業中剝離出來，阻隔“保交樓”項目風險和集團風險。目前部分地區采用代建代管代持模式，即由有開發需求的委托方發起，由擁有開發能力和建設經驗的受托方部分或全程參與設計、開發、管理及服務，后續或成為解決困難問題方式之一。

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