來源：第一財(cái)經(jīng)

調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，截至5月全國保交樓項(xiàng)目交付比例已達(dá)34%，其中華南地區(qū)交付比例達(dá)56%，華東地區(qū)40%，較低的西南和華中地區(qū)分別為15%和16%。

【資料圖】

去年此時(shí)，全國多地爛尾樓業(yè)主發(fā)布“停貸聲明”，引發(fā)行業(yè)震動(dòng)。此后728政治局會(huì)議明確政策基調(diào)，規(guī)模數(shù)千億的紓困資金入場，一場轟轟烈烈的“保交樓”行動(dòng)開始推進(jìn)。

一年過去，各地交付成績?nèi)绾危恳环輼I(yè)內(nèi)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，截至5月全國保交樓項(xiàng)目交付比例已達(dá)34%，其中華南地區(qū)交付比例達(dá)56%，華東地區(qū)40%，較低的西南和華中地區(qū)分別為15%和16%。

有出險(xiǎn)房企人士告訴第一財(cái)經(jīng)，自政策加大力度保交樓以來，有可喜之處也有現(xiàn)實(shí)困難，一方面紓困資金推動(dòng)了部分項(xiàng)目切實(shí)復(fù)工、交付，但那些“資不抵債”的項(xiàng)目，拿不出充足抵押物申請借款。“我們項(xiàng)目太多、情況太復(fù)雜，有的項(xiàng)目錢夠復(fù)工但不夠完工。”

業(yè)內(nèi)人士建議，“保交樓”工作仍需政策加大推進(jìn)，比如銀行端解決因支持“保交樓”放貸形成壞賬的問題；提供配套資金用于支持“保交樓”的銀行，允許適度突破“房地產(chǎn)貸款集中度”要求等。

爛尾樓仍是難啃的骨頭

房企停工、樓盤爛尾，背后往往關(guān)乎著不菲資金，現(xiàn)實(shí)中解決起來并不容易。

近日便有網(wǎng)友在人民領(lǐng)導(dǎo)留言板稱，自己購買了河南省平頂山市永基狀元府項(xiàng)目房源，但6號(hào)樓9號(hào)樓到現(xiàn)在都沒復(fù)工，且存在復(fù)工后又停工的情況。

對此，河南省平頂山市湛河區(qū)人民政府辦公室表示，上述項(xiàng)目2014年7月正式開工，后資金鏈斷裂，2017年停工。2019年多次與相關(guān)銀行協(xié)商，并簽訂債務(wù)和解協(xié)議、成立監(jiān)管賬戶；當(dāng)年7月，舉行復(fù)工儀式，項(xiàng)目陸續(xù)復(fù)工。2021年7月，項(xiàng)目3、5、7、8號(hào)樓交房。

好消息出現(xiàn)不久，又有“意外情況”發(fā)生了。2021年10月份，平頂山市農(nóng)信辦、市郊農(nóng)信聯(lián)社、新華農(nóng)信聯(lián)社合并為平頂山鷹城農(nóng)商銀行，開發(fā)商申請的按揭貸款，由于種種原因未批復(fù)，導(dǎo)致資金鏈斷裂，2、6、9號(hào)樓停工，目前開發(fā)商正在籌措資金，待資金到位后復(fù)工。

從開工至今，這個(gè)項(xiàng)目前后已歷時(shí)近十年，但仍是城市土地上待處理的“傷疤”。有購房者甚至2013年便已交付定金，十年過去后仍然無法入住。

以前，各地此類零散出現(xiàn)的爛尾樓問題不斷，但去年諸多規(guī)模房企陷入資金危機(jī)，導(dǎo)致旗下項(xiàng)目停工，引發(fā)了新的連鎖反應(yīng)，“保交樓”成為行業(yè)最重要的話題之一。

今年年初，克而瑞發(fā)布了一份報(bào)告，對32個(gè)典型城市290個(gè)前期停工項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研，顯示尚有126個(gè)項(xiàng)目（占比43%）處于停工狀態(tài)，保交樓的任務(wù)依舊“道阻且長”；16個(gè)項(xiàng)目間歇式、小范圍復(fù)工，二者累計(jì)占比接近50%。真正全面復(fù)工項(xiàng)目僅62個(gè)，占總量21%。

進(jìn)入2023年，房企拼力“保交付”，不過整體進(jìn)度仍較為緩慢。據(jù)百年建筑網(wǎng)組織全國各地1114個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行的保交樓進(jìn)度調(diào)研，截至5月全國保交樓項(xiàng)目交付比例已達(dá)34%，較3月增加11%，各地區(qū)分化較為明顯，最高的華南地區(qū)達(dá)到56%，西南和華中則只有15%、16%。

從施工進(jìn)度看，項(xiàng)目中處于裝飾裝修階段的占比最高，達(dá)到50.4%；第二部分是主體結(jié)構(gòu)施工期，占比為33.7%；已封頂?shù)恼急冗_(dá)到12.9%，爛尾占比2.5%，占比最小的為土方及以前部分，僅為3%。

“政策大力支持保交樓一年來，可以說有看得見的成效，至少紓困資金在切實(shí)推動(dòng)，也讓大家看到了實(shí)實(shí)在在的開工和交付。”鄭州一位本地房企人士稱，當(dāng)?shù)貛讉€(gè)此前典型、有代表性、知名且爛尾許久的項(xiàng)目，都在這半年里交付了，也算是有所進(jìn)展。

集中資源“保交樓”，也成為當(dāng)下房企的一致動(dòng)作。據(jù)億翰智庫統(tǒng)計(jì)，頭部企業(yè)仍然是“保交樓”的主力，TOP5房企的交付套數(shù)均超過10萬套，占TOP50房企整體交付量的36.38%，TPO10房企的交付套數(shù)超過整體的一半，其中碧桂園交付套數(shù)27.8萬套。

此外，綠地集團(tuán)上半年實(shí)現(xiàn)交付面積1123萬平方米，同比增長20%，交付總套數(shù)約10萬套。龍湖集團(tuán)方面表示，上半年在全國37座城市的84個(gè)項(xiàng)目，共計(jì)交付約6.2萬套住宅，其中約20%項(xiàng)目提前一個(gè)月以上交付。融創(chuàng)方面表示，上半年交付房源11.7萬套。

沒有無差別救助

“停貸潮”出現(xiàn)后，監(jiān)管對此給予充分重視，并出臺(tái)配套政策保交樓。

去年八月，住建部、財(cái)政部、央行等出臺(tái)專門措施，通過政策性銀行提供2000億規(guī)模的專項(xiàng)借款，由央行指導(dǎo)國家開發(fā)銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行在現(xiàn)有貸款額度中安排，中央財(cái)政將根據(jù)實(shí)際借款金額，對政策性銀行予以1%的貼息，期限不超過兩年，“封閉運(yùn)行、專款專用”支持保交樓。

進(jìn)入11月，2000億元保交樓貸款支持計(jì)劃出臺(tái)，央行推出規(guī)模約2000億元的無息再貸款，支持商業(yè)銀行推動(dòng)化解未交樓個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)，保交樓整體資金池達(dá)到4000億元。

從實(shí)際情況看，專項(xiàng)借款有資金規(guī)模與申請難度的限制，并沒有無差別救助項(xiàng)目及企業(yè)。

華東某出險(xiǎn)房企人士告訴記者，關(guān)于紓困資金想申報(bào)的都可以提交，相關(guān)部門會(huì)根據(jù)客情及項(xiàng)目情況來選擇，從申請到放款大約需要半年周期，雖然審批流程繁瑣，但也算是迅速了。

值得注意的是，上述人士表示，紓困資金“挑項(xiàng)目”，并沒有無差別救助。其中，最重要的門檻便是項(xiàng)目資產(chǎn)要大于負(fù)債，政府需要審計(jì)相關(guān)數(shù)據(jù)，合格可抵押后才可以；此外，優(yōu)先審批當(dāng)年交付的項(xiàng)目，區(qū)里指揮部也會(huì)成立專班，推動(dòng)相關(guān)工作進(jìn)展。

由此可見，“保交樓”在執(zhí)行過程中存在優(yōu)先級(jí)，即先支持貨值能夠覆蓋建設(shè)成本的項(xiàng)目。但在現(xiàn)實(shí)情況中，由于此前預(yù)售資金監(jiān)管的缺失，大量項(xiàng)目的貨值已無法覆蓋后續(xù)的建設(shè)成本，這也導(dǎo)致真正受到專項(xiàng)資金支持的項(xiàng)目數(shù)量相對較少。

華中某出險(xiǎn)房企內(nèi)部人士還表示，房企申請專項(xiàng)借款需提供抵押物，并且不同城市對“抵押率”的設(shè)置不一樣，有的能做到七成，有的則只有五成。“抵押率”即貸款本金利息與抵押物估價(jià)之比，如果抵押率設(shè)置得越低，說明在同等抵押物的情況下，房企可貸到的資金越少。

因?qū)ｍ?xiàng)借款有門檻、僧多粥少，這一年該人士所在房企有項(xiàng)目因剩余貨值不足、沒有充足抵押物，難以達(dá)到審批要求；部分項(xiàng)目雖然拿到了專項(xiàng)資金，但只夠動(dòng)工不夠完工。“因覆蓋項(xiàng)目有限，加上抵押率較低，不能跨城市或項(xiàng)目提供交叉擔(dān)保，部分項(xiàng)目難獲資金。”

“這一年不少項(xiàng)目有進(jìn)展，后續(xù)我們在保交付上難處理的項(xiàng)目，大多是滯銷、重復(fù)抵押、交叉?zhèn)鶛?quán)、和缺少剩余貨值的。”該房企人士表示，不過保交樓專項(xiàng)資金進(jìn)場后是優(yōu)先退出的，所以后續(xù)更難解決的主要是那些遠(yuǎn)郊滯銷、以及尾貨不充裕的項(xiàng)目。

前述華東出險(xiǎn)房企內(nèi)部人士則稱，一般出問題的，大多是長銷售周期的項(xiàng)目，政策強(qiáng)監(jiān)管后問題不是特別大。但還有很多因素影響復(fù)工，比如合作方躺平的項(xiàng)目，因資金付款問題，影響總包支付、工程進(jìn)度。還有總包爆雷的情況，即使房企按期支付也面臨停工，最后不得不換總包。

還有哪些發(fā)力空間？

國盛證券在一份研報(bào)中稱，當(dāng)前保交樓持續(xù)推進(jìn)但進(jìn)度稍慢，區(qū)域之間進(jìn)展分化明顯。從目前已落實(shí)的保交樓資金看，后續(xù)總量資金仍需加碼，在地方、項(xiàng)目執(zhí)行力度上也需加碼。

相較于專項(xiàng)借款，保交樓貸款支持計(jì)劃的資金投放主體為商業(yè)性銀行，為全新的、階段性政策。但在執(zhí)行過程中，同樣存在金融機(jī)構(gòu)參與意愿的問題，整體而言，該部分資金有待加速推進(jìn)落地。

近日，建設(shè)銀行山東省分行成功投放首筆“保交樓”專項(xiàng)借款配套融資1億元，這是該省國有大行（不含青島）首筆“保交樓”專項(xiàng)借款配套融資落地。河南濮陽日前也公布，已開展兩批次“保交樓”專項(xiàng)借款工作，濮陽市銀行機(jī)構(gòu)也向“保交樓”項(xiàng)目提供配套融資9.21億元。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹六月底會(huì)見中國銀行董事長葛海蛟時(shí)，肯定了中國銀行為“保交樓”提供商業(yè)銀行配套融資的積極態(tài)度及所做工作。同時(shí)提到，希望中國銀行能在“保交樓”配套融資層面進(jìn)一步加大工作力度，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展作出更多貢獻(xiàn)。

華安證券研報(bào)表示，未來或有更多政策出臺(tái)助力“保交樓”快速落地。首先，解決銀行因支持“保交樓”而放貸形成壞賬的問題，改進(jìn)放貸機(jī)制，與其余壞賬進(jìn)行區(qū)分；“三支箭”下增信發(fā)債等渠道變得暢通，但銀行作為最后一環(huán)節(jié)，因壞賬壓力使得民營房企獲取貸款難度變大。

其次，允許提供配套資金用于支持“保交樓”的銀行，適度突破“房地產(chǎn)貸款集中度”要求。在重點(diǎn)地區(qū)適當(dāng)調(diào)整個(gè)人按揭首付比例和利率；加強(qiáng)對房企等相關(guān)利益方的監(jiān)管，例如加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，對刻意躺平、挪用預(yù)售資金的的企業(yè)追究相關(guān)責(zé)任。

億翰智庫則認(rèn)為，當(dāng)前“保交樓”存在兩個(gè)問題，一個(gè)是市場化邏輯下支持資金滯后且不足，此外“保交樓”在執(zhí)行過程中存在明顯的優(yōu)先級(jí)，貨值無法覆蓋建設(shè)成本的項(xiàng)目得到支持的順序相對靠后。此外，當(dāng)前出險(xiǎn)企業(yè)面臨各種糾紛，和債權(quán)人的激烈博弈仍在進(jìn)行，也影響保交樓的推進(jìn)。

“債務(wù)糾紛和資金不足的問題互相纏繞，增加了保交樓難度。”億翰智庫認(rèn)為，要解決保交樓的問題，可能首要任務(wù)是將樓盤從出險(xiǎn)企業(yè)中剝離出來，阻隔“保交樓”項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)。目前部分地區(qū)采用代建代管代持模式，即由有開發(fā)需求的委托方發(fā)起，由擁有開發(fā)能力和建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的受托方部分或全程參與設(shè)計(jì)、開發(fā)、管理及服務(wù)，后續(xù)或成為解決困難問題方式之一。

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