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來源：中新經緯 作者：薛宇飛

9月26日，北京鏈家宣布將房產經紀服務費由房屋成交總價的2.7%統一下調至2%，且買賣雙方各承擔1%。北京鏈家落地降費率并買賣共擔后，市場其余中介公司一直沒有公開表態。

(資料圖)

中新經緯近日走訪北京多家主流房產中介門店發現，我愛我家、麥田房產、中原地產、21世紀不動產均已經下調了房產中介費率，費率普遍在2%左右，并在此基礎上仍可能有一定折扣。上述機構受訪門店均已在推行買賣雙方各擔一半的收費方式，多位房產經紀人表示，業主對這一模式的接受程度較高。

業內人士表示，中介費率下調并由買賣雙方共擔，小幅度減輕了購房人首付壓力，不過，由于買方處于相對弱勢地位，賣方容易將中介費重新轉嫁給買方。

引發價格戰 中介費率普遍下調

今年4月底，中國住建部、市場監管總局發布的《關于規范房地產經紀服務的意見》(下稱意見)中提出，房地產經紀機構要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用，引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用。

9月26日，北京鏈家率先宣布，將房產經紀服務費的收費標準從房屋成交總價的2.7%，統一下調至2%，并由買賣雙方各承擔1%。貝殼找房表示，此舉是為了響應并貫徹落實上述意見有關精神，合理降低二手房交易成本。

中原地產首席分析師張大偉在接受中新經緯采訪時表示，從北京市場看，鏈家此前的市場占有率有所下降，此次下調中介費率或許也是為了搶占更多市場份額。北京鏈家作為市場龍頭，此舉很容易在市場上引發價格戰。

在北京鏈家下調費率后，市場上其余主流房產中介機構卻遲遲沒有跟進，中新經緯向我愛我家、麥田房產等機構詢問，均表示沒有獲得公司通知。但實地走訪房產經紀門店及電話采訪經紀人發現，主流房產中介公司已有所行動。

近日，記者以購房人的身份到訪了朝陽區常營商圈一家我愛我家門店，經紀人胡凱(化名)稱，從10月初開始，他們已將中介費率降到2%，并且推行買賣雙方各承擔1%。他說：“我愛我家正常的中介費率在2.6%左右，實際執行時有優惠活動，但最低也是2.16%，目前降到2%，之前是沒有出現過的。”

今年5月，張先生在北京購入一套402萬元的兩居室，當時我愛我家的中介費率是2.16%，中介費約8.68萬元。若按照當前買賣各承擔1%的費率，張先生只需支付4.02萬元的中介費，節省下約4.66萬元的中介費，相應的，原業主要承擔約4萬元的中介費。

2%也并非最低。胡凱稱，客戶如果想成交，他們可以向公司申請9折甚至是8折的折扣，如果是9折，買賣雙方分別只需承擔房屋成交價0.9%的費率。我愛我家位于昌平區天通苑片區和房山區長陽片區的經紀人均在電話中稱，中介費率已經降至2%，其中，天通苑片區的經紀人表示，在2%的基礎上可以打折。

麥田房產、中原地產、21世紀不動產位于不同區域的多位經紀人也證實，他們在近期已將中介費率下調至2%，并推行買賣雙方共擔。中原地產西城區一家門店的經紀人表示：“9月底鏈家推出買賣雙方各收1%的費率后，很多同行都跟進了，目前基本是相同的模式和比例”。他還透露，這一模式在中原地產國慶期間成交的單子中已經實行。

賣方接受度較高 但易于轉嫁

盡管此前已有部分城市推行買賣雙方共同承擔房屋交易中介費，但對北京市場來說，這種收費模式在近些年尚屬首次。那么，市場的接受程度如何?

走訪中，位于朝陽區青年路商圈的鏈家經紀人林梅(化名)對中新經緯稱，自公司9月26日宣布買賣雙方各承擔1%的費率后，大部分賣房人都理解并接受，尤其是那些著急出售的業主，他們愿意支付中介費。“北京自9月初執行‘認房不認貸’政策后，市場上以換房需求為主，客戶多是‘賣一買一’，自然希望房子快點出手。在去年，我們就遇到一位著急換房的業主，他主動承擔了一部分中介費。”

胡凱表示，盡管有一些業主對承擔中介費率有些抗拒，但大部分業主是接受的，他預計，隨著這種方式繼續執行下去，市場會逐漸接受。業主愿意接受這種方式的另一個重要原因是，當前樓市比較冷淡，掛牌房源較多，買房人的選擇空間較大。

采訪中，有經紀人稱，中介費的收取仍存在“靈活調節”的空間。麥田房產的一位經紀人稱，雙邊收傭的模式并不是“鐵條文”，實際交易過程中會“比較靈活”，有的業主愿意支付中介費，有的不愿意，而“羊毛出在羊身上”，他們可能會通過調高房價或縮小議價的方式來彌補1%的中介費用。21世紀不動產東城區一家門店的經紀人也稱，據他詢問附近片區的業主，有業主愿意支付1%中介費的前提是，要將中介費加在房價中，比如，房子之前掛牌價是1000萬元，中介公司要保證能賣到1010萬元。

2021年在豐臺區購入一套住房的李女士稱，當時她支付給鏈家的中介費率是2.5%。她說：“我今天問了鏈家一位經紀人，她說我們小區上周賣出的3套住房都是買賣各付1%，因為行情一般，沒有業主臨時加價。我是‘隨大流’的，市場都是買賣共擔的話，我能接受。但如果只有一個買家要求這樣，那我也不答應。而且，買賣共擔對‘賣一買一’的換房業主比較合適。”

張大偉認為，中國的房產交易是“雙邊代理”模式，即買賣雙方委托同一家中介機構代理交易，盡管市場有時是賣方市場，有時是買方市場，但整體上賣方都相對強勢，賣方看重的是實際所得房款，很容易將中介費轉嫁給買方。“不少國家都是‘單邊代理’模式，中介機構只為買方或賣方一方服務，只能從其中一方收取中介費，這種情況下，經紀人只為一方的利益著想。‘雙邊代理’模式下，經紀人的出發點是達成交易，而買方又相對弱勢，中介費由誰承擔只是一個形式。”

推行“單邊代理”模式，此前已引發多次討論。2021年11月19日，深圳市住建局正式上線新版二手房交易網簽系統，推行“單邊代理”模式。近日，深圳市房地產中介協會會長張媛在接受媒體采訪時表示，原本以為推行過程會很漫長，沒想到數據顯示全行業對單邊代理制度接受度良好。單邊代理制度即將試行兩周年，該市1700多家備案的正規房產經紀機構中，已經有1400家參與實行單邊代理。當然，目前單邊代理制度的優勢并沒有完全發揮出來，制度推進工作仍然任重道遠。

張大偉認為，實施“單邊代理”模式雖然面臨很多困難，但會成為一種趨勢。雖然北京市場推行的買賣共擔中介費只是收費方式的變化，但也是有益嘗試。

購房人“慢慢悠悠” 經紀人收入承壓

林梅介紹，今年春節過后，北京市場曾迎來一波成交高峰，當時青年路附近某小區的兩居室掛牌價在660萬元左右，而目前的掛牌價已降到620萬元-630萬元，實際成交價則要低于600萬元。她表示，該小區600萬元-700萬元的兩居室，砍價幅度能達到20萬元-40萬元。

“‘認房不認貸’政策只刺激了市場一到兩周的時間，主要是利好新房市場，因為該政策讓購房人購買新房時首付比例下調幅度較大，對二手房市場的影響相對小。”林梅感覺到，她近期帶看的幾位購房人都是“慢慢悠悠”地看房，不著急入手。

胡凱也認為，目前的樓市表現比較冷淡。他舉例稱，他的一位同事曾在2020年買入常營商圈某小區的一居室，總價約370萬元，而目前，該小區同戶型房源的成交價在330萬元左右。

中原地產研究院統計數據顯示，9月北京二手房住宅網簽14261套，相比8月份環比上漲30.1%。“之前預計9月北京二手房成交量在2萬套左右，實際只有1.5萬套。‘認房不認貸’的利好政策影響低于預期，而且從趨勢看，10月網簽成交量將比9月有所回落，回到1.2萬套左右。”張大偉還說，中介費率普遍下調，對市場的影響不大。

胡凱稱，市場整體比較冷淡，再加上中介費率下降，房產經紀人已經賺不到多少錢，“成交一套房子，公司要分錢，房源維護的同事、保管鑰匙的同事、拍照的同事等等也要分錢，實際能到帶看經紀人手上的已經不多。干這一行事情多、休息少，一些賺不到錢的同行已經離職了。”

張大偉估算，北京鏈家此前的中介費率是2.7%，實際執行2.5%左右，相當于下降了0.5個百分點，降幅約20%。其余機構的中介費率本就不高，此次降幅在0.5個百分點以下。

關鍵詞： 北京二手房 費率 戶型房源 房產經紀人